核前我劝你算一笔账尊龙凯时投资南京江

　　①天宸江樾做了围合式建筑布局-•▪=△•，中央景观值得期待•△□-▲。项目紧挨着地铁10号线南京工业大学站●•=△☆，交通出行便捷○▽▲◁。

　　利息支出●◆◆-■◁：江核新房需要8成首付●▽•，主卧是套房设计☆▼=△●，这样的设计在全南京都很罕见…-▲■★◇。128㎡▷▽•☆、143㎡均做了横厅▼■=。和光锦棠府130㎡户型商业贷款2成即87-▼••▼.1万-★△…△。

　　你看★▷●•，最近和光锦棠府▽□▽○•▷、长江时代1516■•=▷☆▼、首开万科江悦光年▪●、大华锦绣江来四盘领证-★•-●●，一共1008套新房-★△▼●，累计14034组买房人报名摇号•◁■□▪◆，普通号中签率最低仅1☆◆○.98%▼◁。

　　税费成本▲□：按照当下的新房税费政策=★▽☆--，二套房面积大于90㎡◁••▲△，需缴纳2%的契税▲▪◆，即8▼▪.71万•▲，另需缴纳维修基金1=☆•▽▪●.56万□▽-▲▲。

　　目前☆…▼，中央商务区□▲◆★、隧道口的教育▲◇•▼…、交通配套渐渐齐全■▼●•★◆，区域内已有次新小区作为房价标杆■-▷。南工大近一两年才集中卖地▪▲•，区域的发展还不够成熟尊龙凯时▷◁，配套也不够完备=•□▽☆，未来房价能否和中央商务区◁◁、隧道口持平呢○■-◇☆？另外○◁☆▼▼▽，这个区域内数十家楼盘扎堆•◇……，如果没有持续的产业和人口导入▷△，未来的二手房市场竞争激烈程度可想而知■=▪▽▪尊龙凯时投资南京江。

　　外立面是一体板+浅灰色玻璃+金属线号楼一楼是架空层◁…▽◁★。小区西侧是社区商业▷○◇■◆○，体量约1300㎡●□■◇，与住宅是分开的▽△▽，满足业主家门口的消费需求▲☆▼•。

　　不要以为小户型就好出手▼…●★□▽，正荣润锦城这套86㎡小户型◆☆●•△，挂牌221天才成交↓

　　卫生间●--•：杜拉维特台盆▼•-○☆•、坐便器▪▷△☆计 12例装修美图让生活充满情趣（二）尊，高仪五金◆△■○，凡蒂诺电热毛巾架=◆△，摩恩厕纸架-▲■■△…、地漏◇◆▼▲，定制浴室柜•●▲……，定制大理石淋浴房地面▷■■●•、挡水○=●●，朗斯或西门子淋浴屏●▼◆，奥普浴霸（注•○-◇=▼：143㎡主卫有杜拉维特浴缸）=★•★。

　　千江凌云府的售楼处在扬子江金茂悦◇•●-▲=，目前只公开了143㎡样板间和升级装修标准●▼△。

　　南向双阳台=☆★▽☆。届时限价新房恐怕也是二手房的强力竞争对手◁=☆△•▪。分布在小区的3-……•★、5号楼…▽◇○…，且选择1603元/㎡的升级装修包△●。江核卖地还会持续▼◁□•◁，UIOT或美的智能家居▽▪▼•=◇；美的净水•=△，厨房配备了油烟机★◆•▼□●、灶具□□■☆、凉霸▪▽••▪★、嵌入式洗碗机□□△▲、垃圾处理器等△▼。已知的就超过2●=★▽.4万户□★◁◆。

　　项目毛坯房限价32000元/㎡-=△，全装修2000元/㎡▷☆，升级装修包约2000元/㎡▼••▽▲=。总价367▷•○.2万起□▪▪■，首付8成◁●■，293◆=△.8万起★◁▲。

　　②千江凌云府预计近期首开推出4■▽◆■▼、5▷△、6号楼△○…，面积108◁•-●、128••◁、143㎡▲●，预计全装修均价34000元/㎡▲△▽、升级装修包2000元/㎡■○▷▲△★。

　　127㎡四房两厅两卫△□★，户型设计很方正•★▼▷，横厅+长阳台◆☆，尺度感很强●-■▼。南向卧室均带有飘窗◇◁=■，主卧为套房设计◇-。

　　非常适合改善•□=。卫生间配备了浴缸★□=□▪☆，130㎡户型△●★，③ 两家楼盘的装标效果图已出炉□=•，

　　没能成功上车的买房人■▷▪▷，看到各大购房群里-○■“江核又将上新◆◁▷□●◆”的消息▽•●，按捺不住了…▲•□-：▼□=-★▼“继续摇★☆•=-！▪■•★◁”等等□◁•●，自住就罢了▼◆■▽，投资江核▷▲△▼◇，你算过持有成本吗▪▼○▷◆■？

　　虽然不会集中挂牌■◆●△◁，博世地暖锅炉=◁，南向超长阳台连接横厅和次卧☆▽▲，况且☆●▼▷，卫生间▲★▲、飘窗俱全☆…-○。按照当下二套贷款利率（LPR）上浮120个基点计算☆◁◆○，置业顾问表示…☆▼。

　　101㎡三房两厅两卫■▽○，三开间朝南☆◇▲、南向双阳台-◇★▷；主卧是套房☆•▼■，如果主卫北边没有设备平台○-▷◇△▽，主卧整体空间应该还能再大点◁•★。

　　主卧为套房设计•◆=◁，采光效果会更好■○◆■•▽。活动空间很宽敞△▲。

　　127㎡四房两厅两卫▷◁▪◁□，方正通透•◆◇=◁，设计了横厅…■□，连接南向阳台▽■○•◁，使得室内的活动空间够大•…▼▲◇。主卧为套房设计-▪，带飘窗☆=。

　　南工大的天宸云筑（龙光G02）◇★▲•△、天宸江樾（大家G26）两家新盘▷◁▲◁○，由龙光◇■、大家-■、中天置业联合开发=■◆，龙光操盘-•。地理位置示意如下▪•▲★▼：

　　餐客厅●▼◇☆、卧室□□■•△：地面是圣象或书香门地实木复合地板★=，墙面是定制墙布◁□…☆，客厅有蒙娜丽莎陶瓷大板背景墙◇▲□▼…■；

　　主卧▲□■，配备定制背景墙○○、实木复合地板☆▲•、人造石台面飘窗等□•☆。主卫●▽-★▲▷，智能马桶盖板-●•▽、顶洒+手持花洒◆◁○▲-●、三段式淋浴屏-▪☆•▼•、镜柜+台盆柜◁●•…◆☆、电热毛巾架●☆◇□○-、暖风机等一应俱全★▽★…。

　　此前◁▲=◇•★，锐评君在核心区踩盘时△■◁◇•，听到不止一位买房人感慨□◇：◆■□•■•“就想投资江核☆◆，8成首付也上○☆=◆，已经从江畔摇到长江时代了●○•▽△。○▼”从市场反响来看…■●，以上三家新盘▽★▪，包括接下来将亮相的金基中北映樾◆▪●、中交锦方▪◆▪▽▷、保利里城G22等▲◇▷，关注度都不会低◆●-。

　　租金收益…▪▼▪☆：参考正荣润江城135㎡整租5000元/月的租金水平▲▼-▷，拿到和光锦棠府后租3年☆◁，租金收益至少有18万◆▽•★△○。

　　近一两年▽▼◆•△-，江核的二手房价水涨船高▽▼◆▲△●，但真正的成交其实很有限☆◁□□=。且卖家需额外注意成交周期的问题▼○■◆=▲。锐评君在链家网上查看了雅居乐◁•◇◆▽•、正荣等小区的成交记录☆☆◇-★，发现成交周期不一…●◆△，快则1-2天◇▪☆□◇◆，慢则1-2年☆▪▼◇★☆。成交周期越长-▲核前我劝你算一笔账，持有的资金成本就会越高▼◁○▪-◁。

　　最终以开发商公布为准▲•。锐评君以投资和光锦棠府举例△●○，五功能区朝南-■▲•，在2000元/㎡左右●▲，

　　当下核心区的中央商务区◁▲=▪★▪、隧道口▷△、南工大等子板块有20多家楼盘▽▲★☆▪，多为期房▷△△•▼，预计2023年集中交付★=○□。

　　部分大户型的成交周期更长□△▲○◆▼。雅居乐滨江国际二期这套198㎡户型▽●△☆▷，挂出433天后才成交■◆●▲★○，且成交单价还不到3万2■◇▪▪-，远低于小区均价▽☆★●。

　　江悦光年★◁•◆■、长江时代双盘收官后■○，江北核心区的中央商务区▲=★△•、隧道口☆△★▲▷、南工大区域□-，还有14家楼盘摩拳擦掌↓

　　配备日立中央空调▷☆、威能地暖★◁▪，① 户型设计很出彩●○=☆□▲，含包均价可能在3万6左右（毛坯房限价3万2）▼▼▽•▪•。三开间朝南•□◆=□，锐评君个人觉得天宸云筑142㎡户型很赞=□☆=。

　　②天宸云筑112㎡起步尊龙凯时▲▽，是江核主力楼盘起步户型最大的一家…▽▼-○◁。127㎡和142㎡四房都做了横厅设计◆=▼。其中142㎡是一梯一户设计◁●△■，超长阳台连接横厅和南向次卧▼▷，尺度感很强▲□•☆■▷，改善的不错选择○◇△•☆★。

　　三个主力户型都是南向双阳台•◁▲▷，北向餐厅有一扇小窗◆★■，贷30年…☆▽◇◇▲。均为18层▪□、一梯一户设计△●•。区域存量房库存就非常可观了•☆□△■。

　　机会成本▪▪◇▽◆：如果购房的8成首付348■▪▷▲=.4万和购买装修包的20-▲==-.8万用来购买稳健型理财•▷…，即购房的机会成本•▽◆，按照当下最高4□▲●•★….3-4…■▲--•.5%的收益来计算◇●▪▼，5年最多可有83☆◆□.1万收益▼○。

　　①天宸云筑★▼◁▪●、天宸江樾两盘户型图•★◁、装标效果图出炉▪▲，最快本月就开盘▪□★，预计含包均价36000元/㎡▷▼◇；

　　厨房=▼-：定制橱柜饰面-○、石英石台面■★●■▽□，摩恩不锈钢水槽和龙头△…，方太或老板油烟机★◆◆▼☆、燃气灶…=▪、洗碗机◆☆◇□；

　　天宸江樾○▽-□，地价23524元/㎡■△•，毛坯房限价32000元/㎡▼▲★。占地约3▼▽■•◆◇.5万方●△□□○▪，总建面11☆○◇….6万方•◁☆•-，共有8栋21-23层高层◇=●，700户●-。公建化外立面尊龙凯时◆•▷，浅色铝板◆□◁◇•，视觉感官较为大气◆…▼。围合式布局▷-▲，让出近7000㎡公园式中心景观▼▷□。

　　④ 虽然距离现有的地铁10号线较远▽○◇，不过项目周边有规划小学○▲◆…-、高中用地▷-，还有规划公园和绿地△◁，整体环境不错●△。

　　经过锐评君的不完全统计…◁，华润国际社区=□、绿地海悦等已交付小区共有12776户◇=■▪-；在售•▷■▼、收官或是待售的花语熙岸☆▼★=◇、天宸云筑等10多家楼盘共有11252户◇◆☆；通宇林景润园-▽☆■••、金基中北G42•▼○☆◆、保利里城G22☆▼▼○、扬子江金茂悦二期▷◆、中交锦方▲◆☆▪•、金基中北映樾6家新盘暂未确定总户数•▲。

　　③ 小区体量较小☆●▪，只有5栋住宅◁◁•☆▼。3号楼在小区南边★△◇，相对独立◇•▪●，4★△、5•=、6□■、8号楼围合成中央景观○□●，全龄活动区-•、景观会客厅-◁=、环形跑道等都有•▪▼●○•，功能性较强★◇○▽▽；

　　有人会说▪◁▼■□，这个不难吧□……◆？参考当下已交付小区如华润国际社区（44727元/㎡）▷…、雅居乐滨江国际（42850元/㎡）▲◆-△、正荣润江城（47496元/㎡）的二手房成交均价◇▼，问题不大▪-。

　　税费成本+利息支出+机会成本-租金收益■=▼■，即投资这套房的5年持有成本至少为91△▪◇△▲■.67万=△●▲--，是总房款的21%…◇…●。也就是说▪□，5年后○•，这套房至少要卖40552元/㎡才能跑赢通胀□△●◁=▼。

　　据悉▪•，千江凌云府预计在6月中上旬首开●☆★▪，推出4▼●、5-▽□▲-、6号楼☆★，三栋住宅的中间户均为108㎡○◇●，4▲•☆•□◇、6号楼边户为143㎡■•☆•△，5号楼边户为128㎡◁☆▪△。

　　两家楼盘的装标效果图已出炉▲△◆。硬件上=▼，有威能地暖■★☆◇▪△、日立中央空调•◁△★◁，配备新风=▷▲◇▷，品牌待定…▲••☆•；客厅墙纸○•、实木复合地板•▲☆◆、定制背景墙为交付标准●□，吊顶是金属嵌条-◇◆；阳台是断桥铝+双层中空封闭交付★•◇，配备电动晾衣架★◆；厨房…▲，油烟机…•■◁★、灶具○•、凉霸●•、嵌入式洗碗机△-▼、垃圾处理器★□•…○、整体橱柜一应俱全=★-☆；此外●△◇，还有室内通高门▼△、消音边条☆…●…◇□、消音锁▷■△○●▪、过道夜灯等人性化细节设计●•◇●。

　　投资的话■◇，很难绕过收益的问题…○▽▼。江核扎堆在售新房多为期房…◇，假设交付等待期为2年▷◆，加上限售持有期3年◇▪•△•，至少需要持有5年才能交易▼•■◁。那么=△●，5年间需要多少成本呢◆=-？

　　其中▽▷，另外★□□◁•，锐评君估计项目的升级包标准和千江凌云府差不多●▽，硬件▽◇=□●：日立中央空调▲□◆◁，全装修均价33500元/㎡★▪，143㎡客厅开间达到7▷•◆….2米★■■▽！

　　还有新风系统☆◆◇。第二套房■□◆◁-●，朗思威新风••，豪宅的尺度空间感出来了▽•☆◆，但哪怕只有十分之一的房源拿出来卖••，112㎡三房两厅两卫…★，5年需支付利息16◇●.3万●◁。

　　② 升级包品质不错■=…，日立空调▲◆▪、博世地暖▷-○•，厨卫采用方太◁=□▼=◇、杜拉维特•▷-▪●、高仪等品牌★•◆◆…▼；

　　天宸云筑尊龙凯时★-■▼○，地价23449元/㎡•□▪▷■，毛坯房限价32000元/㎡••。占地约2•▽.5万▲○，总建面约8●….2万方■◆★◇，共有6栋18-25层住宅=◇△■，474户☆■▽■△。

　　③ 南工大区域还没有次新小区■◇=●▽，5年后▪▷，二手房价能否比肩中央商务区◁□…○•、隧道口-★◆=★▪？